自贸港政策加身，海南迎来了第三次历史发展机遇。各路资金反应迅速，中央文件发布后首个交易日（4月16日），股市上海南概念板块集体涨停。涨停潮仅持续一天。此后数日，海南概念股走势出现分化。4月20日，海南板块多只个股大幅下跌。

这是资本投机性质使然。回到现实层面，海南过去30年既有成绩，也有遗憾，跟深圳经济特区相比，还存在明显差距。作为全国面积最大的经济特区，海南2017年的GDP为4462.54亿元，在所有经济特区中排名第二。但海南人均GDP只有7179美元，略高于汕头特区，低于全国水平。同年，深圳的GDP达22438.39亿元，人均GDP为2.71万美元。

中国南海研究院院长吴士存认为，海南从偏僻的孤岛，发展为今天的国际旅游岛，在旅游、热带特色农业、海洋科技研发等方面都取得了突破，交通基础设施也较30年轻呈现翻天覆地变化，这些成绩足以令人相信海南的发展前景。

吴士存现年62岁，1991年从南京大学调入海南，当时任职于海南省委政策研究室。此后，他参与见证了海南诸多的发展规划。

在分析海南与深圳的差距时，吴士存指出：深圳毗邻香港，市场开放度更高；深圳始终保持市场和社会活力，沉淀了一批优秀人才；深圳促进产业结构调整升级，培育了创新发展产业。这些都是未来值得海南借鉴的经验。

1988年海南建省之初，全国各地约10万人南下海南寻梦创业，人口迁移规模之大载入史册。 “但当时的10万人最终留下了多少呢？”吴士存认为，此番建设自贸港，海南应采取各方面措施吸引全国乃至全球的人才。

在产业机构上，深圳早在2005年就将金融业、物流业、文化产业和高新技术产业确定为四大支柱产业。2017年，上述四大支柱产业分别实现增加值3059.98亿、2276.39亿、 1529.75亿和7359.69亿元。深圳更是诞生了以华为、腾讯为代表一批高新技术企业标杆。

反观海南，当地经济发展过于依赖房地产。海南统计公报显示，2017年海南全省GDP为4462.54亿元，房地产开发完成投资2053亿元，占GDP比重达到46%。

海南曾在房地产上栽过“大跟头”。建省头五年，大量资金涌入海南房地产。最高峰时，海南房地产公司总数超过两万家，而海南彼时的总人口不超过700万。

吴士存将那个时期形容为“跌跟头都能赚钱的年代”，“一锤子买卖”的投机氛围浓重。“街头随处可见房地产项目，少有不涉足房地产的公司。”吴士存对财新记者回忆了当时的地产热潮。

1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，银根全面紧缩，刺破了海南房地产泡沫。海南经济骤然低迷，海南的发展进程大受影响。

吴士存指出，海南至今依然没有走出房地产偏好，尤为值得警惕。

此次在重大战略出台前，海南省已于3月31日先行将楼市调控政策升级至“全国最严”：非海南本省户籍居民家庭，在海南省范围内只能购买1套住房；且首付不低于七成；在3月30日之后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

在2018年全国两会期间，海南省委书记刘赐贵曾表示，“海南不能成为房地产的加工厂，不能外面要多少，我们就建多少”。

吴士存告诉财新记者，从建省办特区开始，海南就承担着为改革探路的重任。当前改革进入深水区，需要海南在土地资本化、产权交易等领域承担探索任务，形成可复制、可推广的经验。